वॉटिका एक्सप्रेसन्स, गुरुग्राम: क्या अब निवेश का सही समय है?
नमस्ते साथियों, वॉटिका एक्सप्रेसन्स, सेक्टर 88बी, गुरुग्राम पर मेरी कुछ राय साझा करना चाहता हूँ. यह एक पूरी तरह से तैयार परियोजना है, जिसमें 15 एकड़ में फैले 15 टावरों में 850 यूनिट्स हैं, जिनमें 2.5 और 3 बीएचके अपार्टमेंट्स शामिल हैं. इसकी कीमतें ₹1.65 करोड़ से ₹2.08 करोड़ तक हैं, और औसत मूल्य ₹12,220 प्रति वर्ग फुट है. RERA नंबर 271 है. एक पूर्ण परियोजना के रूप में, यहाँ निर्माण जोखिम शून्य है, और तत्काल कब्जा संभव है. यह उन निवेशकों के लिए आकर्षक है जो तुरंत किराये की आय या स्वयं रहने के लिए संपत्ति चाहते हैं. हालांकि, प्री-लॉन्च या अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रोजेक्ट्स में मिलने वाली शुरुआती कैपिटल एप्रिसिएशन की संभावना इसमें कम होती है. भविष्य में सराहना मुख्य रूप से सेक्टर 88बी में बुनियादी ढांचे के विकास और समग्र गुरुग्राम बाजार के रुझानों पर निर्भर करेगी. ROI के लिए, किराये की उपज और भविष्य की पुनर्विक्रय मूल्य पर ध्यान देना होगा. आज के बाजार में, ₹12,220 प्रति वर्ग फुट की औसत कीमत पर, यह देखना महत्वपूर्ण है कि क्या यह क्षेत्र अगले 3-5 वर्षों में पर्याप्त वृद्धि दिखाएगा. मेरी राय में, तैयार संपत्ति के लिए यह एक स्थिर निवेश हो सकता है, लेकिन अत्यधिक तेज़ रिटर्न की उम्मीद शायद उचित न हो. खरीदारों को अपनी लंबी अवधि की रणनीति के अनुसार मूल्यांकन करना चाहिए.
Comments
₹1.7 Cr से ₹2.1 Cr की रेंज में गुरुग्राम में बहुत ऑप्शंस हैं. Sector 88B अभी उतना डेवलप नहीं है जितना Sector 82 या 83. मुझे लगता है कि अभी थोड़ा इंतज़ार करना चाहिए या फिर किसी ऐसे एरिया में देखना चाहिए जहां इंफ्रास्ट्रक्चर ऑलरेडी अच्छा हो. वैसे भी, अभी मार्केट थोड़ा ठंडा है, शायद और अच्छे डील्स मिल जाएं.
मैंने सुना है Vatika Group का maintenance cost थोड़ा हाई होता है. क्या किसी को इस प्रोजेक्ट या इनके किसी और प्रोजेक्ट में इस बारे में कोई जानकारी है? अगर maintenance ज़्यादा हुआ तो ROI पर सीधा असर पड़ेगा, खासकर अगर हम रेंटल इनकम के लिए ले रहे हैं.
हाँ, maintenance Vatika का थोड़ा प्रीमियम साइड पर रहता है. मेरे एक दोस्त ने उनके Baliawas वाले प्रोजेक्ट में लिया था, उसका भी यही कहना था. आपको 4-5 रुपये per sqft के हिसाब से तो मानकर चलना ही पड़ेगा. ये छोटी डिटेल्स बाद में बहुत फर्क डालती हैं.
Bhai, RERA number 271 hai, project complete hai. Ye sab security points hain. Mera budget bhi similar hai aur main rental income bhi chahta hoon. Kya koi bata sakta hai ki yahan rental yields kaise hain? Sector 88B में अभी किरायेदार मिलना आसान है क्या?
यह 'तत्काल कब्जा' वाली बात मुझे बहुत appealing लग रही है. मेरे दोस्त ने एक अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रोजेक्ट में पैसे लगाए थे और 5 साल से फंसा हुआ है. Construction risk zero होना एक बहुत बड़ा प्लस पॉइंट है. लेकिन क्या ये ₹12,220 प्रति वर्ग फुट का रेट 88B के लिए सही है? मुझे लग रहा है थोड़ा हाई है.
सही कहा, ₹12,220 per sqft अभी थोड़ा ज़्यादा है इस एरिया के लिए. लेकिन अगर आप Vatika Group के दूसरे प्रोजेक्ट्स देखो, जैसे Vatika India Next में, तो उनके रेट्स ऐसे ही रहते हैं. क्वालिटी के लिए वो थोड़ा ज़्यादा चार्ज करते हैं. अगर 3-5 साल का लॉन्ग टर्म प्लान है, तो शायद ठीक हो.
मुझे भी रेट थोड़ा ज़्यादा लगा. मैंने Badshahpur में कुछ प्रोजेक्ट्स देखे थे, वहां थोड़े कम रेट में मिल रहे हैं. Vatika Xpressions में रेडी-टू-मूव है, तो प्रीमियम तो देना पड़ेगा. पर क्या ये प्रीमियम justified है, जब तक पूरी तरह से एरिया डेवलप न हो जाए?
नमस्ते, आपने Vatika Xpressions के बारे में बहुत अच्छा विश्लेषण दिया है. ₹1.65-2.08 करोड़ का बजट मेरे लिए काफी stretch है, लेकिन 'तत्काल कब्जा' और 'शून्य निर्माण जोखिम' सुनकर थोड़ा सुकून मिलता है. क्या किसी ने यहां साइट विजिट की है? लोकेशन कैसी है, खासकर कनेक्टिविटी के मामले में?
मैंने साइट विजिट की है. लोकेशन ठीक है, Dwarka Expressway के पास है, जो future में गेम चेंजर हो सकता है. लेकिन अभी आस-पास amenities जैसे बड़े स्कूल या अस्पताल इतने पास नहीं हैं. आपको थोड़ा ट्रैवल करना पड़ेगा. लेकिन बिल्डर का ट्रैक रिकॉर्ड अच्छा है, Vatika Group पुराना है.
मैं भी यही सोच रहा था! कनेक्टिविटी बहुत ज़रूरी है, खासकर अगर ऑफिस Airport Road की तरफ हो. मैंने सुना है 88B थोड़ा अंदर है. क्या वहां से पब्लिक ट्रांसपोर्ट आसानी से मिलता है?