इन्वेस्टर एवेन्यू लक्ज़री फ्लोर 3, गुरुग्राम: RERA स्टेटस और निवेश की सुरक्षा पर मेरा विश्लेषण
नमस्ते प्रोपमायना समुदाय, आज हम गुरुग्राम के 'इन्वेस्टर एवेन्यू लक्ज़री फ्लोर 3' पर चर्चा करेंगे. गोल्फ कोर्स एक्सटेंशन रोड, सेक्टर 67 पर स्थित यह प्रोजेक्ट पूरा हो चुका है और ₹1.90 करोड़ से ₹2.30 करोड़ की रेंज में उपलब्ध है, जिसका औसत मूल्य ₹9385 प्रति वर्गफुट है. निवेशक के तौर पर, सबसे पहले RERA स्थिति पर ध्यान जाता है. इस प्रोजेक्ट के लिए "Rera Not Applicable" दर्शाया गया है. चूंकि यह प्रोजेक्ट पूरा हो चुका है, इसका मतलब यह हो सकता है कि यह RERA लागू होने से पहले बन गया था, या यह नियमों के तहत RERA के दायरे में नहीं आता. इसका सीधा असर खरीदार सुरक्षा पर पड़ता है. RERA के तहत मिलने वाले विवाद समाधान, एस्क्रो अकाउंट और डिलीवरी की समय-सीमा जैसी सुरक्षा यहाँ उपलब्ध नहीं होंगी. हालांकि, प्रोजेक्ट का पूरा होना एक अच्छी बात है, क्योंकि यह डिलीवरी में देरी के जोखिम को कम करता है. लेकिन आपको सभी कानूनी दस्तावेजों, जैसे ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) और कंप्लीशन सर्टिफिकेट (CC) की अच्छी तरह से जांच करनी होगी. 0.06 एकड़ का प्रोजेक्ट एरिया दर्शाता है कि यह एक छोटा, विशिष्ट विकास है. गोल्फ कोर्स एक्सटेंशन रोड की प्राइम लोकेशन पूंजी वृद्धि के लिए अच्छी मानी जाती है. अंत में, 'इन्वेस्टर एवेन्यू लक्ज़री फ्लोर 3' में निवेश करने से पहले, आपको बिल्डर के पिछले रिकॉर्ड और सभी कानूनी कागजात की गहन जांच करनी चाहिए. RERA सुरक्षा के अभाव में, आपकी अपनी सतर्कता ही सबसे बड़ा बचाव है.
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तो आखिर में क्या डिसीजन लिया जाए? क्या कोई ऐसा है जो इस प्रोजेक्ट में इन्वेस्ट करने वाला है या कर चुका है? कोई इनसाइडर जानकारी हो तो शेयर करो यार, हम सब फर्स्ट-टाइम बायर्स बहुत कन्फ्यूज्ड हैं.
हाँ, जैसा U6 ने कहा, एक अच्छा वकील ही बचा सकता है. वरना इस तरह के प्रोजेक्ट्स में बहुत फंसने के चांसेज़ होते हैं. मैंने एक बार एक प्रॉपर्टी देखी थी Baharampur Naya में, वो भी RERA के बिना थी, बाद में पता चला कि लैंड टाइटल में ही प्रॉब्लम थी.
U3, डिलीवरी डिले का टेंशन नहीं है, ये बात तो सही है. पर अगर कल को कोई स्ट्रक्चरल इश्यू आ गया या डॉक्यूमेंट्स में कोई प्रॉब्लम निकली, तो कौन जिम्मेदार होगा? RERA होता तो कम से कम एक अथॉरिटी होती जहाँ शिकायत कर सकते थे.
मैं तो कहता हूँ ऐसे प्रोजेक्ट्स से दूर ही रहो. इतनी मेहनत की कमाई है, रिस्क क्यों लेना. गुरुग्राम में और भी ऑप्शन्स होंगे, भले ही थोड़े महंगे हों, पर कम से कम RERA एप्रूव्ड तो होंगे.
पॉज़िशन डेट 2023-06-01 है, मतलब अभी हाल ही में हुआ है. तो RERA के दायरे में क्यों नहीं आया, ये सवाल तो बनता है. मेरा तो सिर घूम गया है ये सब देखकर.
U9, मुझे भी इस बिल्डर के बारे में कोई जानकारी नहीं मिली. शायद ये कोई नया बिल्डर है या किसी पुराने बिल्डर का नया नाम है. ऐसे में तो और भी ज्यादा सावधान रहना पड़ेगा.
मैंने सुना है कि कई बिल्डर्स छोटे प्रोजेक्ट्स को RERA से बचाने के लिए अलग-अलग तरीके अपनाते हैं. 4 यूनिट्स का प्रोजेक्ट है, तो हो सकता है ये उसी कैटेगरी में आता हो जहाँ RERA के नियम थोड़े अलग हों. पर फिर भी, सेफ्टी के लिए सारे पेपर्स चेक होने चाहिए.
मेरे हिसाब से, अगर बिल्डर का कोई ट्रैक रिकॉर्ड नहीं है और RERA भी नहीं है, तो चाहे लोकेशन कितनी भी अच्छी हो, ये बहुत रिस्की है. खास कर हम जैसे फर्स्ट-टाइम बायर्स के लिए. इतनी बड़ी इन्वेस्टमेंट के लिए सेफ्टी फर्स्ट होनी चाहिए.
गोल्फ कोर्स एक्सटेंशन रोड पर प्राइम लोकेशन है, ये बात तो है. पर प्राइस भी तो देखो! ₹9385 प्रति वर्गफुट, और वो भी बिना RERA के. मुझे लगता है थोड़ा और रिसर्च करना चाहिए.
यह ₹1.9 Cr – ₹2.3 Cr की रेंज में, 0.06 एकड़ का छोटा प्रोजेक्ट, और RERA Not Applicable... समझ नहीं आ रहा. क्या यह सच में RERA आने से पहले का है या कोई और वजह है? आजकल गुरुग्राम में प्रॉपर्टी मार्केट वैसे ही थोड़ा अनप्रेडिक्टेबल है, ऐसे में इतनी बड़ी रिस्क लेना सही होगा क्या? किसी को इस बिल्डर 'Investor Avenue' के बारे में कुछ और पता है क्या?
मेरे एक दोस्त ने भी एक ऐसा ही 'RERA Not Applicable' प्रोजेक्ट लिया था Badshahpur के पास. बिल्डर ने बोला सब क्लियर है, पर बाद में OC मिलने में सालों लग गए और बैंक लोन भी मुश्किल से मिला. 'Investor Avenue' का कोई पुराना प्रोजेक्ट भी नहीं है, तो ट्रैक रिकॉर्ड कैसे चेक करेंगे? पोस्ट में लिखा है कि OC और CC की जांच करनी है, पर वो कैसे करते हैं? क्या कोई बता सकता है कि OC/CC को वेरिफाई करने का क्या प्रोसेस होता है?
बिल्कुल सही कहा, U8. मैंने भी एक प्रोजेक्ट में यही गलती की थी, सोचा खुद ही कर लूँगा. बाद में पता चला कितने हिडन इश्यूज थे. OC के बिना आप बिजली-पानी का कनेक्शन भी ठीक से नहीं ले पाओगे और रीसेल वैल्यू भी कम हो जाती है. Airport Road Gurgaon के पास भी कई ऐसी प्रॉपर्टीज हैं जहाँ OC नहीं मिला है, और लोग परेशान हैं. इस प्रोजेक्ट में तो 4 यूनिट्स ही हैं, तो शायद पर्सनली भी बात कर सकते हो बिल्डर से.
हाँ, वकील से बात करना बेस्ट है. आजकल कोई भरोसा नहीं है.
OC/CC वेरिफाई करने के लिए आपको म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन या टाउन एंड कंट्री प्लानिंग डिपार्टमेंट की वेबसाइट पर चेक करना होगा या उनके ऑफिस में जाकर पूछना होगा. सबसे अच्छा तो यही है कि आप एक अच्छे प्रॉपर्टी लॉयर को हायर करें, वो आपके लिए सारे डॉक्यूमेंट्स चेक कर देंगे. खास कर जब बिल्डर का कोई ट्रैक रिकॉर्ड न हो.
0 total projects और RERA Not Applicable? ये तो रेड फ्लैग है यार. बहुत ही रिस्की डील लग रही है.
मैं थोड़ा पॉजिटिव साइड भी देख रहा हूँ. प्रोजेक्ट पूरा हो चुका है, तो कम से कम डिलीवरी डिले का टेंशन नहीं है. आजकल गुरुग्राम में कई प्रोजेक्ट्स में डिलीवरी का बहुत इश्यू है. लेकिन हाँ, ₹1.9 Cr – ₹2.3 Cr फर्स्ट-टाइम बायर के लिए बहुत बड़ा बजट है, और बिना RERA के, थोड़ा संभलकर चलना होगा. लोकेशन तो अच्छी है, गोल्फ कोर्स एक्सटेंशन रोड पर.
नमस्ते सब को! यह 'इन्वेस्टर एवेन्यू लक्ज़री फ्लोर 3' वाला पोस्ट पढ़ा और थोड़ा टेंशन में आ गया हूँ. RERA Not Applicable सुनकर ही डर लग रहा है. ₹1.9 Cr से ₹2.3 Cr, इतना बड़ा अमाउंट और RERA का प्रोटेक्शन नहीं, यह कैसे पॉसिबल है? क्या कोई बता सकता है कि completed project होने के बावजूद RERA क्यों नहीं लागू होता? और अगर नहीं है तो मेरे जैसे फर्स्ट-टाइम बायर को क्या-क्या लीगल चेक करने चाहिए ताकि फँस न जाएँ?
देखो, RERA 2016 में आया था. अगर प्रोजेक्ट उससे पहले बन गया है और OC/CC मिल चुका है, तो technically RERA applicable नहीं होता. पर इसमें भी पेच होते हैं. आपको ये देखना होगा कि सच में OC/CC मिला है या नहीं, और कहीं ये 2016 के बाद का प्रोजेक्ट तो नहीं जो किसी loophole से RERA से बच रहा है. एक अच्छे प्रॉपर्टी लॉयर से कंसल्ट करना बहुत जरूरी है.
हाँ भाई, RERA के बिना तो बहुत डर लगता है. खासकर जब इतनी बड़ी इन्वेस्टमेंट हो.
U1, आपकी बात बिलकुल सही है. RERA सुरक्षा के बिना तो बहुत रिस्क लगता है. मैंने भी ऐसे कुछ प्रोजेक्ट्स देखे हैं जो कहते हैं कि RERA लागू होने से पहले बन गए थे, पर कई बार बिल्डर्स इसका फायदा उठाते हैं. आपको बिल्डर के पूरे रिकॉर्ड्स और प्रोजेक्ट की हिस्ट्री चेक करनी पड़ेगी.